**コミュニティ「癒しの郷」を創ろう**   47号 2001.11/5

○「癒しの郷」と土地(スペース)について
《土地購入資金の調達方法》

 前回の市場物件(860万円)を例えた話を進めますが、この物件はデータから言えば、通常価格の半値ぐらいです。安い物件は移住してからすることがたくさんあると考えていた方がよいでしょう。
 そういう可能性の一つですが、事例物件の場合、農地が多い(約10反)のに、農機具(トラクターなど)を格納したり、倉庫にするような建物がありません。
 このことから言うと、農地の多くはかなり以前から耕作していなくて、現況で言えば原野、山林のようになっている可能性があります。つまり、物件が安いのは山林価格になっているからだとも、考えられる訳です。

 もう一つ可能性を言っておきますと、競売物件の可能性です。これ自体何も問題ではないのですが、個人で買って移住すると、生活し辛い面があると思います。田舎の場合、回りの人全員がそういう物件の経緯を知っており、人の不幸を利用したような人を良く思わないからです。
 しかし、法人名義で買い、多人数で利用するとなると話しは全く別になります。グループで競売物件を買った人の話しを雑誌で読んだことがありますが、マイナス面は何も無かった様です。競売物件については、少し研究してみたいと思います。

 前置きはこれぐらいにして、本題に入ります。事例物件(860万円)を買うに当たっては、不動産業者の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などがすぐに必要ですので、当面一千万円ぐらいの資金が必要になります。
 このお金をどのように工面するか、先ず方法論の話しですが、一般的な方法で言いますと、お金に余裕のある方か、発起人(スタートを切る人)何人かの方に立替えで株式会社を設立してもらって、法人名義で物件を購入してもらう方法です。
 そして、その方にメンバー募集をしてもらいます。第1次募集人員を20人ぐらいとすれば、一人50万円の負担(出資)となります。
 メンバーになりたい人は、立替え払いした人に現金を払って、出資分の株券を受け取ります。これで権利を得たことになりますから、後は移住したい時に移住するということになります。

 このようなパターンで進むと(全員が同時移住等先ず無い)、早く移住した人ほど多くの準備作業をすることになりますから、遅れて移住する人は、それに見合う金額を負担することで平等な関係を作る必要があります。この計算方法のことは、12号でも少し触れましたが、スタートの状況によって計算方式は変わってくると思います。原野のような物件を買えば、土地負担金より経過負担金の方が大きくなるケースもあるでしょう。

 次にその後の話しで、もう10人ぐらいを二次募集することになった場合は、その時点での資産評価で負担金(出資金)の額を計算します。年数分だけは手を加えているわけですから、一人80万円とか100万円とかになるでしょう。
 その出資に見合う株券は、第一次募集で買った人がそれぞれ何株か譲る事になり、株を譲った分だけの現金を受け取ることになります。
 コミュニティ(共同体)の第1世代のメンバーは、持ち株を平等にするのが基本です。

 なお、メンバーの中で脱退希望者が出た場合、コミュニティ(共同体)のメンバーに資金的余裕があれば、株券を買い戻すという形で、現金を渡す事が出来ます。資金的余裕の無い場合は、新しく募集するメンバーに買ってもらうことになります。
 どちらの方法も取れない場合は、そのまま株券を所有すること(居住権の温存)になります。

 全員合意の上で、コミュニティ(株式会社)解散となれば、コミュニティの財産は持ち株数に応じて平等に配分されます。これは商法(株式会社)でそうなっています。

 設立した株式会社の取り扱いですが、これは設立したままの休眠会社という扱いです。法人の所有する土地に株主が勝手に入り込んでいって、使っているという形です。
 もちろん、株式会社を営業活動に使うことも出来ます。その場合、毎年、決算書を作り、確定申告の必要が出て来ますから、メンバーの中にそういう知識を持った人が必要になります。

 今回は、コミュニティを株式会社方式にした場合の始末記になってしまいましたが、今の法律下では、株式会社にするのが資金を集めるにしても、人の出入りに対応するにしても、わりと優れた方法です。
 
 次回は、現実レベルでどうするかということを考えてみたいと思います。


・・・・内輪話しですみません。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
皆さん、「ザ!鉄腕!ダッシュ」という番組をご覧になったことがありますか。日本テレビで日曜夜7時からの番組です。この番組の中で「ダッシュ村」を作ろうという企画があり、すでに2年目を迎えています。古民家を改造したり、移築したり、自給自足の為の畑作りや水田作りをしています。ヤギと犬も飼っています。この番組が結構面白く、「癒しの郷」も移住初期はあのような感じなのかな、と映像でシュミレーションすることが出来る部分があり、役にたっています。でもこの「ダッシュ村」は寒い土地に作っているようで、早くから霜が降りたり、冬も積雪がありました。「癒しの郷」は暖かい土地を求めています。


**コミュニティ「癒しの郷」を創ろう**  47号 2001. 11/5